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[DE] Angebotsmieten großer Städte 2009 und 2022
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this post was submitted on 16 Nov 2023
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MODERATORS
Es wird auch ohne Mietstopp nicht gebaut: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/f-ii-2-j
Berlin hat über den Wachstumshype der 10er einen Bauüberhang von über 60000 Wohnungen aufgebaut, d.h. Wohnungen für die Baugenehmigungen existieren, die aber noch nicht fertiggestellt sind. Davon die Hälfte mehr als drei Jahre alt. Warum ist das so?
Es werden überproportional viele Eigentumswohnungen und im Luxusbereich gebaut. Bei einem Zinsniveau von ~1% aber einer Verkaufspreissteigerung von 17%/y und mehr führt das dazu, dass Gebäude angefangen werden, aber nicht fertiggestellt. Das Geld wird dann in eine weitere Immobilie gesteckt, wo das Spiel weiter geht.
Auch gebaut wurden jede Menge Büro-Gewerbeflächen, für >30€/m² Miete, kalt. Kann man sich live anschauen wie gut das funktioniert hat: an der Prenzlauer Allee steht ein ganzer Neubau mit zigtausend m² seit über einem Jahr komplett leer.
Wie solche Geschäftsideen dann ausgehen: https://www.derstandard.de/story/3000000195472/kurz-vor-den-signa-turbulenzen-wanderte-signa-vermoegen-in-benkos-einflussbereich
Ein Mietendeckel ist durchaus eine wichtige Komponente, aber er alleine kann auch nichts daran ändern, dass das komplette System am Arsch ist.
Ich kann deine Logik durchaus verstehen, aber ich bin der Meinung, dass der Preisfindungsmechanisums nicht der Aspekt in den man eingreifen muss in dem man eine Limit einführt. Es müssen gewisse grundlegende Bedingungen des Marktes geändert werden.
Deine Beispiele fallen für mich eher unter die Thematik die ich mit "leistungsloser Gewinn" meinte. Das überschattet hier offensichtlich die Rendite, die man mit dem Grund durch erbringen einer Leistung (eben das Bauen und Vermieten von Wohnungen) erwirtschaften kann.
Man könnte z.B. eventuell unter dem Aspekt "Eigentum verpflichtet" Leerstand/nicht Nutzung ab einem gewissen Zeitpunkt besteuern und so den Gewinn abschöpfen.
Da kann ich dir nur zustimmen. Es wird keine singuläre Lösung geben und das derzeitige System funktioniert ganz offenslichtlich nicht.
Wenn damit alles was über die Kapitalkosten rausgeht gemeint ist fällt sämtliche Vermietung unter leistungsloser Gewinn. Und das ist auch gesetzlich so gewollt: Bei Neuvermietung darfst du 10% über Mietspiegel vermieten, wodurch der Mietspiegel steigt. Das ist eine Spirale und sie dreht sich umso schneller, je mehr Leute umziehen. Das nennt man dann "Mietpreisbremse".
Wenn du aber unterm Spiegel vermietest kommt das Finanzamt und spricht dir die Gewinnerzielungsabsicht ab. Du landest also über kurz oder lang ganz automatisch bei Übergewinn oder wie immer man das nennen möchte.
Es wird gar keine Lösung geben, weil das so gewollt ist. Bis rauf zum BverfG, welches Berlin 2006 dazu gezwungen hat seinen kommunalen Wohnungsbestand zum Spottpreis zu verkaufen.
Edit:
Ein Mietendeckel wäre genau das. Oder noch besser allgemein preisgebundener Wohnraum, der nur kostendeckend vermietet werden darf.
Meine Erklärungen sind zugegebener maßen nicht wirklich gut, besonders bei so komplexen Themen wie hier.
Vermieten ist definitiv eine Leistung. Genauso wenn man einen Mehrwert schafft z.B. indem man renoviert, größer baut oder ähnliches.
Aber es gibt ja wie du erwähnt hast auch viele extrem Beispiele wo Land/Gebäude einfach nicht genutzt werden und es sich trotzdem rentiert durch Wertsteigerungen. Das geschieht dann oft durch Sachen wie Umwandlung des Bebauungsplans (z.B. erteilung von Bauerlaubnissen) oder Verbesserung der Umgebung (Anschluss an den Nahverkehr, Öffentliche Einrichtungen, verlegung der Straße in einen Tunnel). Hier findet dann eine teils massive Wertsteigerung für das bloße Besitzen des Grundes/Gebäudes statt, dabei wurden eben jene Verbesserungen durch die Allgemeinheit finanziert.
Ich weiß nicht ob es gute Studien dazu gibt, aber wenn ein Mietstopp gut funktioniert, dann bin ich auch nicht dagegen. Er erscheint mir halt nur (wie im ersten kommentar erläutert) nicht das grundlegende Problem des Missverähltnisses ziwschen Angebot/Nachfrage anzugehen. Und macht den Markt eventuell ineffizienter (z.B. durch lock-in effekte und bevorteilung von existierenden Mietern)